持續(xù)上漲近兩年的“百城房?jī)r(jià)”首現(xiàn)跌勢(shì)。6月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布5月百城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)主要城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年5月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來首次環(huán)比下跌。其中，環(huán)比下跌的城市達(dá)到62個(gè)

    多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，擔(dān)當(dāng)本輪降價(jià)主力軍的是中小型房企，目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)7折項(xiàng)目都來自于中小型開發(fā)企業(yè)。而龍頭房企也開始走出惜售、觀望的狀態(tài)，高調(diào)加入降價(jià)大軍。綜合多方因素預(yù)測(cè)，6月房企可能進(jìn)一步加大促銷力度。

    62城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌

    中指院數(shù)據(jù)顯示，在100個(gè)城市中，有37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少18個(gè)，其中漲幅在1%以上的有7個(gè)，較上月減少4個(gè)；5月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個(gè)。

    同比來看，百城住宅均價(jià)與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第5個(gè)月縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7299元/平方米，環(huán)比上月上漲0.19%。

    另外，根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)北京、上海、廣州、深圳等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月十大城市住宅均價(jià)為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，為連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌，下跌城市個(gè)數(shù)增加至8個(gè)。具體來看，僅北京、天津環(huán)比 上 漲 ， 漲 幅 分 別 為0 .6 9 %、0 .08%；其他城市環(huán)比下跌，其中南京環(huán)比跌幅最大，為1.36%；杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之間；武漢、上海、重慶(主城區(qū))、廣州跌幅在0.5%以內(nèi)。

    同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲13.97%，連續(xù)第19個(gè)月上漲，漲幅較上月縮小1.40個(gè)百分點(diǎn)。5月，十大城市全部同比上漲，北京上漲22.39%，漲幅仍居十大城市首位但持續(xù)縮??；廣州上漲15.14%，位列北京之后；上海、深圳、南京漲幅在10%至15%之間；武漢、天津、重慶(主城區(qū))、杭州漲幅在5%至10%之間；成都同比上漲1.09%，漲幅最小。

    中指院方面分析認(rèn)為，2014年5月，百城住宅平均價(jià)格在連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌，十大城市中8個(gè)城市環(huán)比下跌，這意味著“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整階段”。

    此外，該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步分析指出，從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況來看，市場(chǎng)供應(yīng)增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價(jià)策略，如通過打折促銷、贈(zèng)精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價(jià)換量的措施有利于促進(jìn)市場(chǎng)成交，但一定程度上促使房?jī)r(jià)下降。

    中小房企成降價(jià)主力軍

    根據(jù)中指院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在5月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的62個(gè)城市中，跌幅居前十位的依次是：汕頭、呼和浩特、寶雞、秦皇島、日照、蕪湖、張家港、南寧、嘉興、溫州。其中，汕頭、呼和浩特和寶雞環(huán)比跌幅超過3%。

    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量依舊呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)的降價(jià)潮正逐漸蔓延至包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)范圍。5月，廣州、北京等市場(chǎng)先后出現(xiàn)“全盤零首付”的樓盤項(xiàng)目。廣州方面，全月有超過150個(gè)樓盤推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動(dòng)。

    另據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CR IC研究中心的研究報(bào)告指出，綜合而言，本輪樓市降價(jià)潮大有趕超2011年的降價(jià)之勢(shì)。在優(yōu)惠力度上，6折讓利再度出現(xiàn)，不過市場(chǎng)上目前還是以8至9折為主；在房企參與度上，大至龍頭房企，小至地方企業(yè)均有涉及；而在產(chǎn)品類別上，房企主攻剛需產(chǎn)品，刺激剛需客群入市。

    C R IC研究中心研究員沈曉玲告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，經(jīng)過年初以來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力不足的沖擊，龍頭房企也擺脫了惜售、觀望的狀態(tài)，開始出擊市場(chǎng)，高調(diào)加入降價(jià)行列。其中，萬科、恒大分別在廣州、沈陽以7折力度籠絡(luò)客源。

    沈曉玲還說，擔(dān)當(dāng)本輪降價(jià)主力軍的是中小型房企。目前全國(guó)樓市出現(xiàn)的絕大多數(shù)7折項(xiàng)目都來自于中小型開發(fā)企業(yè)?！皩?duì)于大型開發(fā)企業(yè)來說，全國(guó)化布局分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增加周轉(zhuǎn)能力，而中小型房企則受限于項(xiàng)目布局，一旦遇到市場(chǎng)降溫，將首當(dāng)其沖，選擇以價(jià)換量是保證企業(yè)運(yùn)作的必然選擇，在降價(jià)力度上往往也采取一降到底的策略”。

    區(qū)域性降價(jià)或?qū)⒓铀?/span>

    回望剛剛過去的5月，在樓市量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，地方政府主導(dǎo)的“救市”大軍也在擴(kuò)容。

    先后有寧波、鄭州、天津、?？诘瘸鞘性诋?dāng)月傳出將出臺(tái)“刺激樓市”的相關(guān)政策。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個(gè)，其中明確落地政策城市也超過了6個(gè)城市。如果疊加在2013年出臺(tái)“救市”政策的城市，那些庫存高企、成交萎靡的地方很多已開始放松樓市調(diào)控政策。

    值得一提的是，杭州在5月出臺(tái)了“限價(jià)令”，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。另外，5月12日，央行發(fā)布的“央五條”要求商業(yè)銀行將首套房貸回歸正常化，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從5月的房地產(chǎn)市場(chǎng)及百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明確，樓市已經(jīng)開始周期性調(diào)整。他進(jìn)一步分析認(rèn)為，相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次樓市出現(xiàn)調(diào)整的主要原因?yàn)椋嘿Y金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；以及全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。

    張大偉認(rèn)為，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)椤胺钦咭蛩亍睂?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，這也可能會(huì)導(dǎo)致本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期更長(zhǎng)，“特別是非核心城市、城市非核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整”。

    此外，張大偉還表示，5月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，“華東區(qū)域整體樓市出現(xiàn)頹勢(shì)，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)，房?jī)r(jià)變化從之前的點(diǎn)狀分布出現(xiàn)了塊狀變化，調(diào)整的速度加快”。

    在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素作用下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒加重，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。張大偉據(jù)此預(yù)測(cè)，綜合多方因素，6月房企可能進(jìn)一步加大促銷力度。